Quelques conseils pour bien calculer la rentabilité locative

Lorsque vous achetez un bien immobilier en vue de le mettre en location, vous devez calculer sa rentabilité sur une année. En plus du loyer, la prise en compte des charges et impôts est impérative pour obtenir ce taux. À travers cet article, nous vous aidons à évaluer votre rendement annuel et à connaître les types de logements les plus rentables.

La rentabilité brute

La rentabilité locative brute s’exprime en pourcentage. Elle est obtenue en multipliant le loyer par 12 et en divisant le tout par le prix du logement. Le résultat trouvé sera ensuite multiplié par 100. Ainsi, la rentabilité brute est égale à 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d’achat du bien.

Cette indication est provisoire, car l’investisseur doit également tenir compte des différentes charges et impôts à soustraire de ce revenu.

Le rendement net

Pour obtenir la rentabilité nette, vous devez déduire toutes les charges et les taxes du rendement brut. Il faut savoir que celles-ci varient en fonction du type de logement que vous possédez. Ainsi, les charges et impôts à soustraire sont : les frais de gestion, la taxe foncière, les charges non récupérables, les impôts.

Cette simulation financière peut être intégrée au plan de financement que vous présenterez à votre banquier. En effet, celle-ci permet de connaître avec plus de précision le rendement de votre investissement.

La rentabilité nette-nette

Les avantages fiscaux doivent être additionnés au rendement net pour avoir la rentabilité nette-nette. Parmi ces avantages fiscaux, tenez compte des travaux, de la déduction des intérêts d’emprunt et des dispositifs de défiscalisation. Ces derniers sont l’avantage fiscal Cosse dans l’immobilier ancien et la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard dans le neuf.

Ce revenu change en fonction de l’investissement et du profil fiscal du bailleur, notamment du taux d’imposition.

La moyenne en France

De manière générale, la rentabilité locative moyenne brute est de 5,9 % en France. Néanmoins, les pourcentages diffèrent d’une ville à une autre. En effet, la moyenne est de 3,5 % à Paris, tandis qu’elle dépasse les 7 % à Rennes, Lille ou Strasbourg.

Dans les villes comme Saint-Nazaire, Boulogne-Billancourt et Paris, vous pouvez bénéficier d’un rendement maximum de 4 %. Ainsi, nous vous recommandons d’investir dans les grandes métropoles françaises où la demande de location de logements est supérieure à l’offre. Parmi les villes les plus rentables, Nantes, Lyon et Marseille arrivent en tête avec un rendement moyen de 7 %.

Les gains en fonction de la taille du bien

Dans le domaine de l’investissement immobilier, l’importance du calcul de la rentabilité locative prend toute sa signification. En effet, c’est grâce à cette simulation financière que vous serez crédible et que votre banquier vous considérera comme un bon client.

Retenez que les petites surfaces permettent de gagner plus que les grandes. Cependant, vous devez vous faire à l’idée que les locataires changent souvent et que vous devez non seulement faire face à des remises en état et à des vacances locatives régulières.

Par ailleurs, bien que les maisons et les grandes surfaces rapportent moins, elles permettent d’avoir des locataires stables et par conséquent un rendement locatif équilibré.

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